Oι 10 αιτίες της στεγαστικής κρίσης

Aν το 2020 αρκούσαν 16 χρόνια εργασίας για να αποκτήσει ένας εργαζόµενος το δικό του σπίτι εισπράττοντας τον µέσο µισθό, σήµερα χρειάζεται τουλάχιστον τρία χρόνια εργασίας επιπλέον. Και αυτό διότι από το 2020 µέχρι σήµερα τα ακίνητα έχουν ακριβύνει πάνω από 50%. Το ίδιο και τα ενοίκια που «παρακολουθούν» τις τιµές πώλησης. Φως στην άκρη του τούνελ δεν φαίνεται: οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες αντιστοιχούν στο ένα πέµπτο των αντίστοιχων που γίνονταν τη χρυσή περίοδο του 2006-2008, κάτι που σηµαίνει ότι η αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών είναι περιορισµένη. Φαινόµενο όχι ασύνδετο µε την εκρηκτική αύξηση στις τιµές των οικοδοµικών υλικών, η οποία είναι ταχύτερη από τη µεταβολή των µισθών.

Το πρόβληµα της προσφοράς είναι µεγάλο. Διότι εκτός από τον συγκρατηµένο ρυθµό ανέγερσης νέων οικοδοµών, παραµένει πολύ µεγάλος ο ρυθµός των «κλειστών» ακινήτων αλλά και η απώλεια
στέγης για τη συνεχιζόµενη αύξηση της βραχυχρόνιας µίσθωσης. Οσο για το σκέλος της ζήτησης, οι υποψήφιοι αγοραστές και ενοικιαστές έχουν πλέον να αντιµετωπίσουν και το αυξανόµενο ενδιαφέρον από το εξωτερικό. Πολύ απλά διότι µπορεί για τους Ελληνες οι τιµές των ακινήτων να µοιάζουν απλησίαστες, για τους ξένους όµως είναι χαµηλές, κάτι που αποτυπώνεται και από τα επίσηµα συγκριτικά στοιχεία: το κόστος στέγασης στην Ελλάδα παραµένει στο 70% του κοινοτικού µέσου όρου.

Ευρήµατα που αποδεικνύουν ότι η στεγαστική κρίση είναι εδώ και βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη. Η κυβέρνηση ενεργοποίησε ακόµη ένα µέτρο στήριξης –την επιστροφή ενοικίου–, το οποίο στρέφεται και αυτό, όπως και το πρόγραµµα «Σπίτι µου», στην κατεύθυνση της ενίσχυσης της ζήτησης. Αυτό σηµαίνει ότι δεν δηµιουργούνται προϋποθέσεις αποκλιµάκωσης των τιµών. Ετσι, το αµέσως επόµενο διάστηµα θα ανοίξει και πάλι η συζήτηση για την ανάγκη λήψης πρόσθετων µέτρων. Και αυτό διότι τα δέκα µέτωπα που τροφοδοτούν τη στεγαστική κρίση παραµένουν ανοικτά:

1. O βασικότερος δείκτης που αποτυπώνει τη µεγέθυνση της στεγαστικής κρίσης είναι ο ρυθµός µεταβολής των τιµών πώλησης αναλογικά µε τον ρυθµό µεταβολής των εισοδηµάτων. Τα επίσηµα στοιχεία της ΤτΕ αποτυπώνουν αύξηση 55% από το 2019 µέχρι και το τέλος του 2024, ενώ από τα «χαµηλά» του 2017, όταν και κορυφώθηκε η περίοδος της ύφεσης, το ποσοστό αύξησης υπερβαίνει το 71%. Στο ίδιο διάστηµα ο ρυθµός αύξησης των εισοδηµάτων δεν ήταν ούτε ο µισός. Η σύγκριση των σηµερινών δεδοµένων µε τα αντίστοιχα του 2020 αποκαλύπτει πόσο πιο δύσκολη έχει γίνει για τον µέσο εργαζόµενο η απόκτηση κύριας κατοικίας. Ενα ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ το 2020 µπορούσε να αποκτηθεί µε 190 µέσους µισθούς, οι οποίοι τότε διαµορφώνονταν µόλις στα 1.050 ευρώ. Σήµερα το ίδιο ακίνητο κοστίζει 303.000 ευρώ, καθώς η µέση αύξηση από το 2020 είναι περίπου 52%. Και παρά το γεγονός ότι ο µέσος µισθός διαµορφώνεται στα 1.340 ευρώ, πλέον χρειάζονται 227 µισθοί ή περίπου τρία χρόνια εργασίας επιπλέον.

2. Τα ενοίκια αποτελούν την απόδοση της επένδυσης στα ακίνητα. Ετσι «παρακολουθούν» τις αξίες των ακινήτων και όχι τον πληθωρισµό ή την αγοραστική δύναµη των ενοικιαστών. Στις περιοχές αυξηµένης ζήτησης καταγράφεται αύξηση ενοικίων άνω του 50% την τελευταία 5ετία. Ο,τι ισχύει για την αγορά, ισχύει εποµένως και για τη µίσθωση. Με ρυθµό αύξησης του ενοικίου µεγαλύτερο συγκριτικά µε το µέσο εισόδηµα, η κάλυψη της στεγαστικής ανάγκης γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη. Υπολογίζεται ότι ένας στους δύο ενοικιαστές διαθέτει τουλάχιστον το 30% του εισοδήµατός του µόνο για το ενοίκιο.
   
3. Μπορεί για τους Ελληνες οι τιµές των ακινήτων και των ενοικίων να καθίστανται απαγορευτικές, όµως για τους ξένους εξακολουθούν να αποτελούν «ευκαιρία» τόσο για εγκατάσταση όσο και για επένδυση. Με βάση τα επίσηµα στοιχεία της Eurostat, το κόστος στέγασης στην Ελλάδα µε βάση τα στοιχεία του 2023 διαµορφώνεται στο 70,6% του ευρωπαϊκού µέσου όρου. Ο Ελβετός έχει να αντιµετωπίσει κόστος ίσο µε το 210,2% του ευρωπαϊκού µέσου όρου, ο Δανός είναι στο 189,2%, ο Ιρλανδός στο 185,7%, ο Ολλανδός στο 133,8% και ο Γάλλος στο 121,2%. Τι σηµαίνει αυτό στην πράξη; Οτι ακόµη και στα σηµερινά επίπεδα τιµών προκύπτει αυξηµένη ζήτηση από το εξωτερικό: ψηφιακοί νοµάδες (σ.σ. εκτιµάται ότι έχουν γίνει αιτήσεις από τουλάχιστον 2.200 άτοµα), συνταξιούχοι που αποφασίζουν να εγκατασταθούν στην Ελλάδα και –κυρίως– επενδυτές βλέπουν ότι µε 200.000-300.000 ευρώ µπορούν να αγοράσουν ένα πολύ καλό ακίνητο εντός της ελληνικής επικράτειας, σε αντίθεση µε τη δική τους χώρα.
   
4. Η ΕΛΣΤΑΤ καταγράφει εντυπωσιακή αύξηση στον αριθµό των νοικοκυριών ταυτόχρονα µε τη µείωση του πληθυσµού. Ετσι, ενώ οι κάτοικοι της χώρας µειώθηκαν από 10,8 εκατοµµύρια το 2011 στα 10,48 εκατοµµύρια µε βάση την απογραφή του 2021, ο αριθµός των νοικοκυριών αυξήθηκε από 4,134 εκατοµµύρια το 2011 σε 4,33 εκατοµµύρια το 2021. Είναι πολλά τα 200.000 νοικοκυριά µέσα σε µία 10ετία. Και είναι ακόµη πιο εντυπωσιακή η αύξηση των µονοµελών νοικοκυριών: από 1,06 εκατοµµύριο το 2011 σε 1,4 εκατοµµύριο το 2021. Περίπου 400.000 επιπλέον µονοµελή νοικοκυριά σηµαίνει και ισάριθµη ζήτηση για κατοικία.
   
5. Η Ελλάδα απεµπολεί σταδιακά το πλεονέκτηµα δεκαετιών: τα πολύ υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης. Στην αρχή του αιώνα το 80% καθιστούσε µειοψηφία τους ενοικιαστές. Το 2013 το ποσοστό είχε υποχωρήσει στο 75,8%, περίπου πέντε µονάδες πάνω από τον ευρωπαϊκό µέσο όρο (70,7%). Το 2024 τα επίσηµα στοιχεία αναµένεται να καταγράψουν ποσοστό της τάξεως του 70%, πολύ κοντά πλέον στον ευρωπαϊκό µέσο όρο. Ακόµη και από αυτό το 70%, ποσοστό της τάξεως του 11% έχει υποθηκευµένη ιδιόκτητη στέγη. Αν προστεθεί και το 30% που είναι οι ενοικιαστές, τότε προκύπτει ότι οι τέσσερις στους δέκα πληρώνουν ή δόση δανείου ή (κυρίως) ενοίκιο.

6. Το 92% των ακινήτων είναι χτισµένο πριν από το 2010, µε την παλαιότητα να είναι στην καλύτερη περίπτωση 15ετών και στη χειρότερη άνω των… 100 ετών. Η χώρα µετράει –µε βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ– περίπου επτά εκατ. ακίνητα. Τα 5,4 εκατ., δηλαδή το 77,24% του συνόλου, είναι χτισµένα τον προηγούµενο αιώνα, δηλαδή πριν από το 2000. Τη «χρυσή περίοδο» της κτηµαταγοράς (ουσιαστικά από την είσοδο της χώρας στο ευρώ µέχρι και το 2008) προστέθηκαν περίπου ένα εκατ. ακίνητα και µετά «πάγωσαν» όλα. Η έναρξη της µεγαλύτερης οικονοµικής κρίσης έφερε «πάγωµα» της κατασκευαστικής δραστηριότητας και αυτό µε τη σειρά του οδήγησε σε σειρά προβληµάτων: παλαιό ακίνητο σηµαίνει από ακατάλληλο για χρήση µέχρι εξαιρετικά δαπανηρό για χρήση λόγω υψηλού ενεργειακού κόστους.
   
7. Τα κλειστά ακίνητα εντείνουν τη στεγαστική κρίση, αλλά ο περιορισµός τους αποδεικνύεται στην πράξη ότι δεν είναι καθόλου εύκολη υπόθεση. Κατ’ αρχήν δεν υπάρχει σαφής εικόνα ούτε για τον αριθµό των κλειστών ακινήτων. H απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ «µέτρησε» 793.884 κλειστά ακίνητα, αλλά από αυτά διαθέσιµα για ενοικίαση ή πώληση είναι τα 465.000. Ειδικά, δε, στην Αττική, όπου υπάρχει και το µεγαλύτερο πρόβληµα, εντοπίζονται 255.300 κλειστά ακίνητα, αλλά διαθέσιµα για ενοικίαση είναι τα 130.500 και για πώληση τα 21.442. Οι επιδοτήσεις (πρόγραµµα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω») και τα φορολογικά κίνητρα (τριετής απαλλαγή φόρου εισοδήµατος για µακροχρόνια µίσθωση κλειστών ακινήτων) έχουν εξασφαλίσει έναν πολύ µικρό τετραψήφιο αριθµό ακινήτων µέχρι στιγµής, ενώ το πραγµατικό
   πρόβληµα είναι ότι δεν έχουν καταγραφεί πλήρως οι λόγοι για τους οποίους παραµένουν τόσα ακίνητα κλειστά:
   

• Μείζον πρόβληµα είναι το µπλεγµένο ιδιοκτησιακό καθεστώς. Οσοι έχουν χρέη και κινδυνεύουν µε κατασχέσεις, αλλά και όσοι µοιράζονται ένα ακίνητο µε πολλούς άλλους (συνήθως συγγενείς) δεν είναι εύκολο να βρουν λύση για την αξιοποίηση του ακινήτου.
  
• Στην εξίσωση µπαίνουν και οι τράπεζες µε το Δηµόσιο, που επίσης κατέχουν σηµαντικό αριθµό κλειστών ακινήτων τα οποία απαιτούν πολλά έξοδα αλλά και περίπλοκες γραφειοκρατικές διαδικασίες προκειµένου να φθάσουν στο σηµείο να χρησιµοποιηθούν και πάλι.

8. Σε µια χώρα µε γερασµένο στοκ ακινήτων, οι τιµές των οικοδοµικών υλικών έχουν «τρέξει» την τελευταία 5ετία µε ρυθµό σαφώς υψηλότερο από τον αντίστοιχο του µέσου πληθωρισµού αλλά και µεγαλύτερο από τον ρυθµό αύξησης των εισοδηµάτων. Αυτό πρακτικά σηµαίνει ότι σε µια περίοδο που η ανάγκη της ανακαίνισης είναι τεράστια (καθώς τα παλαιά ακίνητα και δη τα κλειστά χρήζουν δαπανηρών παρεµβάσεων για να ξαναµπούν στην αγορά) το κόστος ανακαίνισης ανεβαίνει σε ολοένα και υψηλότερα επίπεδα. Το πρόβληµα διογκώνεται και από την έλλειψη τεχνικού προσωπικού που µαστίζει την αγορά των κατασκευών, πιέζοντας και αυτό το κόστος της κατασκευής προς τα πάνω.

9. Το υψηλό κόστος κατασκευής δεν επηρεάζει µόνο τις επισκευές αλλά και την ανέγερση νέων οικοδοµών. Με µέσο κατασκευαστικό κόστος της τάξεως των 2.000 ευρώ ανά µέτρο, οι ρυθµοί κατασκευής νέων οικοδοµών δεν θυµίζουν σε τίποτα την προηγούµενη «χρυσή περίοδο» της κτηµαταγοράς: το 2006 και το 2007 οι επενδύσεις σε κατοικίες ήταν υψηλότερες κατά τουλάχιστον 70%-80% σε σχέση µε τα σηµερινά επίπεδα. Εφθαναν στα 20-25 δισ. ευρώ και τώρα κινούνται στα επίπεδα των 5 δισ. ευρώ.
   
10. Οι βραχυχρόνιες µισθώσεις έχουν φθάσει να «απορροφούν» ακόµη και πάνω από 230.000 ακίνητα, ειδικά κατά τη διάρκεια του καλοκαιριού. Τα στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ δείχνουν ότι τον Ιούλιο του 2024 αξιοποιούνταν 232.000 ακίνητα, έναντι 212.000 τον αντίστοιχο µήνα του 2023 και 157.800 το 2019. Στην Αττική σηµειώθηκε ρεκόρ µε πάνω από 32.000 διαµερίσµατα, έναντι 24.500 το 2019

Πηγή: kathimerini.gr